【2018年10月のフラット35金利予想】誰でも簡単にできる「機構債の発行条件からフラット35の金利を予想する方法」

フラット35金利予想

2018年9月21日に10月の住宅金融支援機構債券(以下機構債)の発行条件が発表されました。来月10月のフラット35の金利の行方について予想をしてみます。

毎月20日前後に発表される翌月の機構債の発行条件が分かりさえすれば、誰でも簡単に翌月のフラット35の金利はおおまかに予想可能です。今回は初めての予想となりますので、その過程も含めてご紹介します。

フラット35の金利はあくまで筆者個人の予想を記事にしたものであり、実際に適用される金利とは異なります。予めご了承ください。

機構債の発行条件からフラット35の金利を予想する方法

フラット35の金利構成要素

フラット35の金利は次の3つで構成されています。

  1. MBS:Mortgage Backed Security(資産担保証券)を購入した投資家に支払う利息
  2. 機構が事業運営するための費用
  3. 取扱金融機関の手数料

 

(出典:証券化支援業務(買取型)の概要:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

フラット35の金利を分解するとわかること

具体例として2018年9月実行分のフラット35で考えてみます。期間21年以上、融資率9割以下のフラット35のなかでもっとも低い金融機関の金利は1.11%(団信0.28%を除いた金利)ですから金利の構成要素は

MBSを購入した投資家に支払う利息(表面利率)+機構が事業運営するための費用+取扱金融機関の手数料=1.11%…①

という式になっています。このうちMBSを購入した投資家に支払う利息とは住宅金融支援機構債券の利率を指します。この機構債の発行条件は投資家に販売する債券ですから当然のことながら公表されています。機構債の条件は

表面利率(0.44%)=ローンチスプレッド(0.35%)+条件決定時の新発10年国債利回り(0.09%)…②

でした。

したがって①式②式より

ローンチスプレッド(0.35%)+条件決定時の新発10年国債利回り(0.09%)+機構が事業運営するための費用+取扱金融機関の手数料=1.11%

となり

機構が事業運営するための費用と取扱金融機関の手数料=0.67%

となっています。ただしこの0.67%の「機構の運営費用と金融機関の手数料」分の内訳は公表されていません。

次に過去の「機構の運営費用と金融機関の手数料」の流れを見ていきます。

「機構の運営費用と金融機関の手数料」の変化

平成21年からの「機構の運営費用と金融機関の手数料」の変動をグラフ化してみましょう。

「フラット35の金利」や「機構債表面利率」などと比べると、この「機構の運営費用と金融機関の手数料」(黄線)はほとんど変動していません。つまり金利の変動いかんにかかわらず、毎月一定の運営費と手数料が確保され続けているのです。

実際ここ7か月ほどは「機構の運営費用と金融機関の手数料」は0.67%で全く変化が見られません。多少の上下はあるものの、機構債の表面利率にこの0.67%を加えたものがフラット35の金利になっています。

2018年10月のフラット35の金利は?

2018年10月の機構債の発行条件

10月の機構債は9月と比較して0.03%上昇し0.47%となりました

今回の機構債の条件(表面利率)は

表面利率(0.47%)=ローンチスプレッド(0.35%)+条件決定時の新発10年物国債利回り(0.12%)

となっています。

ローンチスプレッドは債券の表面利率と債券発行時の新発国債との差を表すもので、投資の際の判断材料として利用されるものです。

ローンチスプレッドは債券を新規で発行する際の投資を判断する材料として利用されています。ローンチスプレッドが少ないということは、国債の利回りとあまり差が無いということを意味しています。ローンチスプレッドが拡大しているということは、一般的にその債券の表面利率が高くなっているということを意味しており、リスクのある債券とみなされます。

(出典:東海東京証券 証券用語集より抜粋引用)

フラット35の金利予想

2018年10月の借入期間21年以上のフラット35の金利は、1.42%と予想します。

フラット35金利(1.42%)=機構債表面利率(0.47%)+「機構の運営費用と金融機関の手数料」(0.67%)+機構団信(0.28%)

がその内訳です。

前月と比べると0.03%の増加となります。

具体的には

融資率フラット35フラット20
9割以下1.420%1.340%
9割超1.860%1.780%

と予想しています。

最後に

長期金利の指標となる日本国債10年物の利回りを確認しておきましょう。

こちらは「日本国債10年物利回り」のチャート(2018年9月21日)の10年間の月足です。テクニカルとして一目均衡表を表示しています。

一目均衡表では

①転換線が基準線をクロス

②遅行スパンが価格をクロスし

③価格が実体で雲抜け

した段階でトレンド転換のサインとみなします。現在①、②と進み、ローソク足が陰転中の雲の中に入ったところです。この雲の上(先行スパン2)を明確に抜けたことが確認できれば、長く継続してきた下降トレンドもいったん終了と考えてよさそうです。

10年物日本国債利回りが0.3%がトレンド終焉の目安となりそうです。フラット35の金利で1.3~1.4%換算でしょうか。トレンド終焉後はレンジ相場が続くのか、あるいは上昇トレンドに転換するのかは誰も分かりません。

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